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Immobilien mieten oder kaufen? Die Bausparkassen und ihre selbst ersonnene Logik

Ein Immobilienkauf wird seitens der Bausparkassen als Weg in die individuelle Freiheit bezeichnet. Mit Slogans, wie „Endlich keine Miete mehr zahlen“ wirbt die Bausparbranche um Kunden für Bauspardarlehen. Ist ein Haus- oder Wohnungskauf wirklich die bessere Entscheidung oder ist das Leben als Mieter am Ende doch das bessere und die Werbung der Bausparinstitute nur heiße Luft?

Insbesondere im Hinblick auf die eigene Altersvorsorge preisen die Bausparkassen den Immobilienkauf an. Durch den Immobilienerwerb soll der Lebensstandard im Alter gleich hoch bleiben können, so die Werbeversprechen. Ein Blick auf die Details bezeugt, wer am Ende besser fährt, Mieter oder Immobilienbesitzer oder keiner von beiden. Mieter haben zunächst einmal eine geringere Belastung als Immobilienerwerber. Der Vorteil lässt sich seitens des Mieters mit Zinsgewinn anlegen. Dieser Vorteil gilt allerdings nur, solange bis Mietsteigerungen dazu führen, dass der Zinsvorteil wieder dahin ist.

Hausbesitzer nach Hypothekenphase schuldenfrei

Immobilieneigentümer sind nach der Tilgung des Bauspardarlehens und der aufgenommenen Hypothek nach etwa 25 bis 30 Jahren lastenfrei. Als zusätzlicher Vermögenswert steht dann der Gegenwert der Immobilie zur Verfügung. Der Mieter kann während der Vorteilsphase das eingesparte Geld festverzinslich anlegen.

Bei einer Verzinsung von drei Prozent kann der Mieter so den Betrag, den er einspart, gegenüber der Tilgungsrate des Hausbesitzers auf rund 180000 Euro erweitern. Der Immobilienbesitzer kann am Ende der Tilgungsphase, also nach der Lastenfreiheit, theoretisch den gesamten angesparten Betrag des Mieters in wenigen Jahren zusammenbekommen, denn er spart ja den Betrag zur Miete.

Hausbesitzer müssen zahlreiche Abgaben abführen

Allerdings werden kommunale Abgaben fällig und zudem muss der Hausbesitzer auch noch für die Instandhaltung des Hauses aufkommen und Versicherungsbeträge für das Haus abführen. Bausparkassen bewerben ihre Angebote zudem oft mit dem Hinweis, dass der Mieter großen Mieterhöhungen unterliegen würde.

Diese Behauptung fließt dann in die jeweilige Modellrechnung der Bausparkasse für den Hausbau oder den Kauf der Eigentumswohnung mit ein. Dabei wird jedoch verkannt, dass sich Mieterhöhungen immer an den ortsüblichen Vergleichsmieten orientieren.

Demografische Wandel lässt Mietpreise sinken

Der demografische Wandel und der damit verbundene Rückgang der Bevölkerung lassen zudem das Verhältnis von zur Verfügung stehenden Wohnraum und der Nachfrage in das Gegenteil verkehren. Mit anderen Worten, zukünftig ist davon auszugehen, dass einem relativ hohen Angebot eine nur geringe Nachfrage entgegensteht.

Lediglich in bestimmten Ballungsräumen wie München, Hamburg, Düsseldorf und Berlin ist davon auszugehen, dass die Mietpreise auch weiterhin steigen werden. In anderen Regionen wie den neuen Bundesländern oder Teilen des Ruhrgebietes sinken die Mietpreise bereits heute.

Oberhausen: Mietpreise sanken von 2009 bis 2011 deutlich

So sank in Oberhausen der durchschnittliche Mietpreis von 5,28 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2009 auf 5,13 Euro im Jahr 2011. Auch in den neuen Bundesländern gibt es Metropolen mit eher steigenden Mietpreisen wie Leipzig und Dresden, allerdings sind viele Regionen in Brandenburg, Thüringen und Sachsen-Anhalt ebenfalls von sinkenden Mietpreisen betroffen.

In einigen Regionen werden auch ganze Häuser zum Schleuderpreis verlauft. Insofern stimmt das Argument der Bausparkassen nicht, dass immer zwangsläufig die Miete steigt. Die Modellrechnungen sind daher zumindest für Gebiete mit fallenden Mietpreisen als geschönt zu betrachten.

Bei genauer Untersuchung zeigt sich sogar, dass Eigentümer durch die Zahlung notwendiger Abgaben, höherer Energiepreise und zudem die notwendigen Gebäudeversicherungsbeiträge sowie die notwendig werdenden Rücklagen für Renovierungsmaßnahmen zum Teil ein fast angeglichenes Ausgabenverhältnis vorweisen wie manche Mieter.

Nicht immer profitiert der Immobilienbesitzer

Der Immobilieninhaber hat allerdings mit der Immobilie einen zusätzlichen Vermögenswert, der auch durch entsprechende Rücklagen des Mieters über die Hypothekenlaufzeit theoretisch ausgeglichen sein kann. Insofern stimmen die Werbebotschaften der Bausparkassen nicht unbedingt, dass ein Leben als Mieter immer das schlechtere sein muss. Lediglich die persönlichen Freiheiten im eigenen Haus tun und lassen zu können, was der Eigentümer möchte, bleiben dem Mieter in jedem Fall vorbehalten.



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