Finanzen & Recht

Recht: Miet-Verträge mit Anti-Auszug-Klausel

Rechte und Pflichten während eines Mietverhältnisses sind den meisten nicht bekannt.

Somit enthält jeder fünfte Mietvertrag mittlerweile eine Anti-Auszug-Klausel.

Bei Neuvermietungen hat sich ein schlimmer Trend eingeschlichen. Wer eine Wohnung sucht, bekommt neuerdings immer eine Mindestmietdauer aufgebrummt.

So hat der Deutsche Mieterbund bestätigt, dass rund 20 Prozent aller Mietwohnungen mit einer Anti-Auszug-Klausel vergeben werden.

Das bedeutet letzten Endes, dass diejenigen, die eine neue Wohnung anmieten wollen, einen über mehrere Jahre geltenden Mietvertrag unterschreiben müssen.

Der Kniff bei der Anti-Auszug-Klausel

Der Hintergrund einer solchen Klausel ist in der Regel der, dass vor Ablauf des Vertrages die Wohnung von Seiten des Mieters nicht gekündigt werden kann. Des Weiteren müsste sich der Mieter auf Staffelmietverträge mit jährlichen steigenden Mieten einlassen, wenn die Anti-Auszug-Klausel über mehrere Jahre hinweg festgelegt wird.

Schwacher Trost für den Mieter

Üblicherweise kommen Mieter nicht vorher aus dem Mietverhältnis heraus. Schwacher Trost ist einzig, dass ein Auszug aufgrund eines Jobs in einer anderen Stadt möglich ist, wenn dieser Job einen Umzug zwingend erfordert. Auch ist es gut zu wissen, dass Verträge, der inklusive Kündigungsfrist mindestens vier Jahre fesselt, rechtswidrig sind.

Regeln beim Auszug beachten

Wichtig ist es auch, dass die Regeln beim Auszug bekannt sind. Häufig stehen im Mietvertrag Sätze wie „dass die Wohnung fachgerecht renoviert“ übergeben werden muss oder dass „Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen“. Klauseln, die eine fachmännische Renovierung beinhalten, sind gemäß Urteil BGH VIII ZR 308/02 und BGH VIII ZR 316/06 unwirksam.

Der Grund hierfür liegt darin, dass ein Mieter dann immer renovieren müsste, wenn er auszieht, egal ob er dies nach 6 Jahren tut oder schon nach 6 Monaten. Ist eine solche Klausel im Vertrag vorhanden, ist das ein glücklicher Umstand, denn dann muss nie renoviert werden.

Unangenehme Benachteiligung für den Mieter

Auch gibt es Klauseln, die besagen, dass am Ende der Mietzeit alle Tapeten zu entfernen sind. Auch dies wurde mit einem BGH Urteil abgelehnt (BGH VIII ZR 152/05; BGH VIII ZR 109/05). Hierbei handelt es sich um eine unangenehme Benachteiligung für den Mieter, so dass auch das bei der Endrenovierung nicht beachtet werden muss. Siehe hierzu auch die geplante Reform zum Mietrecht 2014.

Ein fester Fristenplan für Renovierungsintervalle ist nicht erlaubt, wenn hier keine Alternative zugelassen wird. Dies ist ebenfalls in Urteilen entschieden worden und zwar unter anderem BGH VIII ZR 178/05, BGH VIII ZR 361/03 und BGH VIII ZR 152/05.

Abgeschwächte Varianten sind dagegen ok, wie beispielsweise, dass Schönheitsreparaturen im Allgemeinen oder in der Regel in ­Küche, Bad und WC alle drei Jahre durchzuführen sind.

Die Farbauswahl darf nicht beeinträchtigt werden

Des Weiteren gibt es häufig Regelungen, die festlegen, dass Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind. Auch hier kann Entwarnung gegeben werden, denn gemäß BGH VIII ZR 224/07 und BGH VIII ZR 166/08 sind diese ebenfalls unwirksam.

Es ist also durchaus von Vorteil, wenn einige Regeln zum Mietrecht und vor allem zu den Mietverträgen, den Rechten und den Pflichten gekannt werden, denn nur so können Klauseln abgewendet werden.



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